GalaxiForum


Geri git   GalaxiForum > .....::::: Emlak Dünyası Alım Satım Kiralama :::::..... > Emlak Dünyası

Cevapla
 
Seçenekler
Alt 11-02-2018, 07:20   #229
kuzey
Administrator
 
kuzey - ait Kullanıcı Resmi (Avatar)
 
Üyelik tarihi: Nov 2012
Mesajlar: 7,677
Ünvan
Rep:: 13
Rep Puanı : 95
Rep Derecesi : kuzey is on a distinguished road
Teşekkür durumu
Teşekkür Etti: 0
16 Mesajınıza 17 Teşekkür Edildi
Standart bir pazarlama örneklemesi secim kampanyaları

Sponsored Links
Emlak piyasasında tutunabilmek ve daha da doğrusu başarılı olabilmek için pazarlama planlarınız oldukça sağlam olmalı. İyi düşünülmemiş ve doğru kanalları kullanmadan yürüteceğiniz işlerinizin ilerlemesi yavaş kalabilir.
Bu yazımızda bir örnekleme üzerinden gitmek ve başarılı bir pazarlama planı yapabilmenin seçim kampanyaları ile nasıl benzediğini göstermek istiyoruz.
Diyelim ki belediye başkanlığına adaylığınızı koyacaksınız. İnsanların sizi seçmeleri için ne vaatlerde bulunmanız gerektiğini ve halkın sıkıntılarının neler olduğunu bilmelisiniz değil mi?
Katılacağınız etkinliklerde neler yapacağınızı planlamalı, konuşmalarınızın ana noktalarını belirlemelisiniz. Kısıtlı zamanınız var, az sürede çok insanı ikna etmelisiniz.
Bu algoritma gayrimenkul piyasası için de aynı. Emlak sektöründe oluşturacağınız yazılı planlarınızın belediye başkanı seçilmek için yapılan planlardan farkı yok. İşin boyutu ne olursa olsun önemli olan yeterince hazırlık yapılmış olması.
Şimdi seçim kampanya sürecindeki aktiviteleri gayrimenkul piyasasıyla karşılaştıralım:
Başarılı Örnekleri İnceleme
Seçim kampanyaları süresince yapılan etkinliklerde adayın nasıl konuştuğu, halka nasıl seslendiği ve meselelere nasıl değindiği çok önemli. Bu yüzden turlarına çıkmadan önce, daha önce başarılı olmuş ve unutulamayan seçim aktivitelerini izliyor ve başarılı örneklerden ders çıkarıyorlar.
Siz de insanları ikna etmek zorundasınız. Bu yüzden alanında başarılı danışmanlardan kendinize ders çıkarmalı, mümkünse size yol gösterecek bir danışman bulmalısınız.
Çevrimiçi Paylaşımlara Özen Gösterme
Bir belediye başkan adayının yüzlerce insanla tek tek görüşmek için zamanı yoktur. Bu yüzden çevrimiçi araçlardan yararlanarak halk üzerinde etki bırakacak paylaşımlara oldukça kafa yoruyorlar. İnsanlar sosyal medyayı aktif olarak takip ediyor, beğenilen bir paylaşım da elden ele ulaşıyor. Bu şekilde kampanyalar hızlıca yayılabiliyor.
Siz de çevrimiçi platformların gücünden yararlanacaksınız. Bilgilendirici ve ilgi çekici paylaşımlar yapmanız çok önemli. Ama çevrimiçi varlığınızı arttırmanızın en etkili yolu, aslına bakılırsa çevrimdışı varlığınızda geçiyor. Danışman olarak güvenilir bir profil çizmeniz, yaptığınız paylaşımlara da güvenilirlik kazandıracak.
Hâlihazırda bir gayrimenkul danışmanı olarak çevre oluşturmanın ne denli önemli olduğunu fark etmişsinizdir. Bu çerçevede hareket ederken web sitenizde ya da sosyal ağınızda yerel işletmeler, etkinlikler, fark yaratan kişiler ve gruplar hakkında bilgiler yayınlayabilirsiniz.
Plan Kategorileri Belirleme
Bir seçim kampanya planının bileşenleri şöyledir:
Çevre Analizi: Rakipleriniz kimler? Seslendiğiniz insanların gündem maddeleri neler?
Hedef Kitle: Bu civarda yaşayan insanların demografik özellikleri neler? Yaş, gelir durumu, din, cinsiyet ya da etnik köken önemli. Sizin hedefiniz kim?
Ana Nokta: Seçim kampanyanızın ana mesajı ne? Sizi öne çıkaran bir odak noktanız var ya da özelliğiniz var mı?
Pazarlama Kanalları: Hangi kanalları kullanarak hedef kitlenize ulaşabilirsiniz?
Bütçe: Pazarlama için bütçeniz ne kadar? Bu bütçeyi nasıl dağıtabilirsiniz?
Zaman: Başarıya ulaşmak için ne kadar zamanınız var?
Bu bileşenlerin hepsi yazıldığı haliyle emlak piyasasına da hitap ediyor. Bu soruları kendiniz için cevaplayın.
Sürdürülebilir Kampanya
Başkan adaylarının üzerinde durduğu en önemli nokta tüm süreç boyunca tutarlı görünmelerini sağlayacak bir plan oluşturabilmektir. Beklenmedik olaylar karşısında cevapsız kalmak ya da daha kötüsü ağız değiştirmek en büyük oy kaybı sebebidir.
Gayrimenkul danışmanı olarak siz de temel ilkelerinize bağlı kalmalısınız. Eğer müşterinize en uygun evi bulmak konusunda bir iddianız varsa mesela, müşterisiz kaldığınızda zorlama satışlar yapmayın. Piyasa tekrar düzeldiğinde müşterileriniz farklı yaptığınız şeyleri hatırlar.
kuzey is offline   Alıntı ile Cevapla
Alt 12-02-2018, 08:07   #230
TuFaN34
Super Moderator
 
TuFaN34 - ait Kullanıcı Resmi (Avatar)
 
Üyelik tarihi: Mar 2015
Mesajlar: 9,254
Ünvan
Rep:: 13
Rep Puanı : 60
Rep Derecesi : TuFaN34 is on a distinguished road
Teşekkür durumu
Teşekkür Etti: 4
10 Mesajınıza 10 Teşekkür Edildi
Standart 9 adımda tapu devri nasıl yapılır

Bir ev almak istediğinizde uğrayacağınız yerdir "TAPU DAİRELERİ". Ev almak için uğraş didin, ancak iş tapu dairesine geldiğinde ise herkesin gözü korkuyor nedense. Size bu yazımda tapu devir işlemlerinde nasıl bir süreç izlediğinden bahsedeceğim...
En büyük yatırım araçlarından biridir gayrimenkul. Kimi zaman başınızı sokacağınız bir eviniz olsun diye, kimi zaman da çocuklarıma miras kalsın diye aradığımız en güvenilir yatırım enstrümanıdır evler. Bu kapsam da sizden istenen evrakları hazırlarsanız, ve tapu harcını ödemeniz durumunda maksimum 1-2 günlük bir işlem kalıyor tapu dairesinde. Peki bu süreçte hangi belgeleri edinmelisiniz ? Sizi neler bekliyor ?
1. Tapu Dairesine Gitmeden Önce Nelere Dikkat Edilmeli ?
Mayıs 16, 2017, 19:31

Almak için niyetlendiğiniz gayrimenkulün sahibi yanınızda değilse veya vekaletiniz yoksa tapu ile ilgili işlem yapamazsınız. Bu yüzden tapu kaydını isteyebilirsiniz. Böylece elinizde olan belge ile, almak istediğiniz gayrimenkule ait ada parsel bilgileri, net alanı, borç bilgileri, ipotek var mı yok mu, haciz var mı ? gibi bilgilere ulaşabilirsiniz. İlgili belediyelerden iskan raporu , numarataj belgesi alınarak bu bilgileri edinebilirsiniz.
Edindiğiniz bu bilgiler ışığında içiniz biraz rahatladıysa şayet, tapu işlemleri için sıra geldi randevu almaya.
2. Tapu Dairesinden Randevu Nasıl Alınır ?
Mayıs 16, 2017, 19:39

Mülk sahibi ile anlaştıktan sonraki basamak Tapu Dairesidir. Randevu usulü ile çalışan tapu dairelerinden nasıl randevu alacaksınız ? Bunun için izleyeğiniz üç yol var.
-Almak istediğiniz gayrimenkulun bağlı olduğu ilgili tapu dairesinden sabah 12 :00 ‘da önce sıra numarası alarak,
-Beklemek istemiyorum derseniz [Üye Olmadan Linkleri Göremezsiniz. Üye Olmak için TIKLAYIN...] tapu kadastro müdürlüğü resmi web sitesinden randevu alablirsiniz,
-Alo 181'i arayarak randevunuzu istediğiniz gün ve saate alabilirsiniz.
Müteakip süreçte başvurunuz onaylandığında randevunuza ait bilgiler cep telefonunuza SMS yoluyla gelmektedir.
3. Tapu Dairesine Giderken Almanız Gereken Belgeler Nelerdir ?
Mayıs 16, 2017, 19:42

Alıcı ve Satıcı için ayrı ayrı belgeler gerekmektedir.
Şahıs olan Alıcı için;
2 adet vesikalık fotoğraf,
Nüfus cüzdanı aslı ve 1 adet fotokopisi,(nüfüs cüzdanı fotokopiniz üzerine mevcut ikametgah adresiniz ve telefon numaranızı yazınız)
İşlemlerinizi Emlakçınız yapacak ise o kişinin adına çıkarılmış vekaletname veya işlem takibi için tellaliye sözleşmesi gerekmektedir.
Şahıs olan Satıcı için;
Tapunun aslı ve fotokopisi,
1 adet vesikalık fotoğraf,
Nüfus cüzdanı aslı ve 1 adet fotokopisi, ,(nüfüs cüzdanı fotokopiniz üzerine mevcut ikametgah adresiniz ve telefon numaranızı yazınız)
Gayrimenkulun bağlı olduğu belediyenin emlak biriminden alınan "Borcu Yoktur" diger adıyla "Rayiç Belgesi’’ yazısı ( gayirmenkulun değeri ne olusa olsun gerçek rakamlar üzerinden satış yapılması gerekmektedir.!!! USULSÜZ YAPILAN YANİ GERÇEK OLMAYAN RAKAMLAR ÜZERİNDEN YAPILAN SATIŞLAR BİRGÜN BAŞINIZA DERT OLABİLİR!!!!)
İşlemleriniz Emlakçınız yapacaksa emlakçı adına çıkarılmış vekaletname veya işlem takibi için tellaliye sözleşmesi gerekmektedir.
Yapı olan her türlü işlem için dask yapılması gerekmektedir.
4. Tapu Harcı İşlemleri
Mayıs 16, 2017, 19:44

Tapu Harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak kaydı ile beyan edilmiş olan devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır. Ödenecek olan bu harçlar 30008 sayılı Resmi Gazete ile bildirilen Bakanlar Kurulu kararı ile 30 Eylül 2017'ye kadar indirimli olup, hem alıcı hem satıcı için ayrı ayrı konut ve iş yerleri için binde 15, arsa ve arazi için binde 20 oranınında ödeme yapılmaktadır . Ayrıca ortak gider olarak 2017 yılı için döner sermaye harcı 226.00 TL’dir.
5. Tapu Harcının Eksik Ödenmesi
Mayıs 16, 2017, 19:47

Tapu harcının eksik ödenmesi ve bu durumun vergi makamlarınca tespit edilmesi durumunda ise cezai işlem uygulanmaktadır. Tapu harcının eksik ödendiği tespit edildiğinde aradaki fark üstünden hesaplama yapılır ve hem gayrimenkulü devredenden, hem de devralandan tahsil edilir. Ayrıca tarh edilecek olan tapu harcı için, devreden ve devralandan harcın yüzde 25'i oranında vergi cezası da kesilmektedir.
6. Banka Kredisi İle Ev Alanlar Ne Kadar Harç Öder ?
Mayıs 16, 2017, 19:51

Evinizi ister banka kredisi ile alın, ister peşin, isterse bir kısmını peşin bir kısmını kredi ile alın farketmez. Ödeme yöntemine bakılmaksızın, ödenen tüm tutarlar toplanarak harç hesaplaması ve akabinde ödemesi toplam tutara göre yapılır.
7. Müteahhitten Alınan Evlere Ödenecek Olan Harçlar !
Mayıs 16, 2017, 19:54

Müteahhit evin gerçek satış bedelinden daha düşük bedelli faturalandırması yapması halinde dahi, esas olan harç gerçek devir bedeli üzerinden hesaplanır. Eğer müteahhit eksik fatura düzenlemiş ise, en yakın vergi dairesine ibraz etmelidir.
8. Tapu Dairesinde Yapılacak Olan İşlemler !
Mayıs 16, 2017, 19:55

Alo 181 üzerinden veya tapu ve kadastro genel müdürlüğü internet sitesi üzerinden almış olduğunuz ve onaylanan randevu gün ve saatinden en az 15 dakika önce orada bulunmanız gerekmektedir. İşlemlerinizi sizin adınıza başkası yürütecekse, vekalet verdiğiniz kişilerin orada istenilen zamanda olması gerekmektedir.
Tüm evraklarınız eksiksiz bir şekilde tamamlanmış ve tapu harcı ödendikten sonra, "Akit Odası"nda tapu kayıtlarınız imzalanır. En son basamak ise tapu müdürünün imzalamasıdır. Müdür imzasının ardında tapu devir işlemleri bitmiş olur ve tapu devri gerçekleşir.
9. Gayrimenkulü Satan Vergi Öder mi ?
Mayıs 16, 2017, 19:57

Alışveriş bitti... Şimdi gelelim işin vergilendirilmesi safhasına. Gayirmenkulün satın alındığı tarih itibariyle 5 yılını doldurmadan satılması durumu söz konusu olduğunda, gayrimenkulün değer kazanması gündeme geleceğinden, Gelir Vergisi ödemek ile mükellefsiniz.
TuFaN34 is offline   Alıntı ile Cevapla
Alt 13-02-2018, 07:24   #231
TuFaN34
Super Moderator
 
TuFaN34 - ait Kullanıcı Resmi (Avatar)
 
Üyelik tarihi: Mar 2015
Mesajlar: 9,254
Ünvan
Rep:: 13
Rep Puanı : 60
Rep Derecesi : TuFaN34 is on a distinguished road
Teşekkür durumu
Teşekkür Etti: 4
10 Mesajınıza 10 Teşekkür Edildi
Standart fiyatlandırma konusundaki uzmanlıgınızı göstermenizi saglayacak metodlar

Neredeyse tüm müşterilerinizin size para ile alakası olan bir konuda sormak istediği sorular olacaktır. Akıllarındaki soru piyasanın gidişatı ile ilgili olabilecekken sadece kendi evlerinin piyasa değeri de olabilir.
Piyasanın gidişatı ile ilgili bilgi almak isteyen müşterilerinize cevap vermek çok zor değil, çünkü bu konuda verilerden ve sayılardan yararlanabilirsiniz. Enflasyon oranları, doların değerinin nasıl değişeceği ya da kredi oranları ile ilgili bilgiler zaten ulaşılabilir bilgiler ve genelde bu verilerle bir piyasa tablosu çizmek kolay.
Ama spesifik bir konuta paha biçmek genel piyasa bilgisi vermek kadar kolay değil. Bunun en büyük nedeni müşterinizin aklında zaten bir fiyat olması ve sizden bu fiyatı yakalamanızı beklemesi. Dünyanın en zor işlerinden birisi insanları daha az para kazanmaya ikna etmektir.
Evini satmak isteyen birçok insan öncelikle internete girip birçok ilan sitesinde bulabilecekleri değer hesaplama araçlarını kullanıyor. Her ne kadar bu araçlar çok güvenilir olmasa da aslında makul değerler veriyor. Ama kullandıkları araçların cevabı ne olursa olsun zaten müşterilerinizin duygusal sebeplerle edindikleri bir fiyat algısı mevcut. Bu yüzden ikna edilmeleri kolay değil.
Duygular işin içerisine girdiğinde gayrimenkul danışmanlarının müşterilerini kabul edilebilir fiyatlara çekmeleri oldukça zorlu bir iş. Her ne kadar bir gayrimenkul danışmanı olarak müşterinize piyasa durumunu anlatmaya çalışsanız da başarılı olamayabilirsiniz.
Bazı müşterilerin aklında bir fiyat aralığı oluyor, bu tarz müşterilerle diyaloğu devam ettirmek diğerlerine oranla daha kolay çünkü en azından verdikleri aralığın alt limitleri realiteye biraz daha yakın. Ama bazı müşteriler akıllarında keskin bir fiyat ile size geliyorlar ve bu müşterilerle diyaloğu devam ettirmek çok zor (inanın burada aldığınız eğitimler, okuduğunuz makaleler, 4/4'lük sunum dosyası ve sektörde kaç yıllık deneyim sahibi olmanız bile bu mermere işlemiyor. Sektörde yaşanılan sorunların başında gelen bir konu olarak buraya notumuzu alalım. Bu konu ayrı bir makale konusu çünkü) .
Bazı müşterileriniz ise kafalarındaki fiyatı sizinle paylaşmıyor. Bu durum en risklisi, çünkü size beklentilerinin olmadığını söyleyerek sizden doğru cevabı vermenizi bekliyorlar. Bu tarz kişilerin sizinle çalışması için ne söyleyeceğinizi bilememeniz gayet doğal.
Müşterinize bir fiyat aralığı vermek piyasa hakkında bilgisi olmayan bir danışman imajı çizebilir. Müşterinize keskin bir fiyat önerisinde bulunmak ise beklentiyi karşılayamamanıza sebep olabilir (nedir bu danışmanların çektiği :) .
Neredeyse her zaman satıcının aklındaki fiyat gayrimenkul danışmanının düşündüğünden yüksektir. Ama akılsız fiyatlandırma başarısızlığa sebebiyet verir. Bazı danışmanlar müşteriyi kaçırmamak adına fiyatı kabul edip ev satılmayınca fiyatı düşürmeyi teklif ediyor. Bu çok riskli bir strateji.
Bir evin uzun süre ilanlarda kalması negatif bir etki yaratır ve fiyatı düşürseniz dahi o evi satamayabilirsiniz (bu eve harcayacağınız enerji ve zamanı biraz daha araştırma yaparak belki 10 gün sonra çok daha hızlı satışın gerçekleşeceği bir evi listenize alabilirsiniz. Kaçırma korkusuyla portföyünüze dahil etmek istediğiniz bu ev için başka fırsatları ıskaladığınızın farkına varma zamanı gelmedi mi? Ne dersiniz?)
Evet, gayrimenkul piyasasında rekabet yüksek ve müşterinizi kaçırmak istemiyorsunuz. Ama doğru fiyatlandırma yapmadan başarılı olmanız pek de mümkün değil. Bu yüzden bu konuda uzman olduğunuza müşterinizi inandırmalı ve fiyatlandırma konusunda düşüncelerinize güvenmesini sağlamalısınız.
Müşterinizin fiyat konusunda kendisini size bırakması imkansız geliyor olabilir, ama müşterinizin aklındaki fiyatı makul seviyelere çekebilmek için uygulayabileceğiniz bazı yöntemler var:

Müşterinize piyasanın kötü zamanlarından bahsedin
Ekonomik dalgalanmalar gayrimenkul fiyatlarının çok sık değişmesine sebep olur. Müşteriniz ekonominin iyiye gittiği bir dönemde size gelmiş ve aklındaki fiyatta diretiyor olabilir.
Müşterinize anlatmanız gereken şey bu fiyatın makul olmadığı ve bu fiyattan evin satılamayacağı. Sonrasında ise ekonominin kötü zamanlarında o evin kaç para edeceğinden bahsedin. Olumsuz durumları duymak şu anki fiyat konusunda uzlaşmacı olmalarını sağlayabilir.
Fiyatın değişime açık olduğunu anlatın
Müşterinize, bir konut için aklındaki fiyattan daha düşüğünü kabullenmenin dünyanın sonu olmadığını anlatın. Sonuçta hala konutu daha yüksek fiyattan satma şansınız var.
Müşteriniz elinizden geleni yapacağınız ve alıcıların tutumuna göre maksimum fiyatı vereceğiniz konusunda size güvenirse tartışma daha kolay ilerler.
Bu inancı sağlamak için daha önce çalıştığınız müşterilerinizi referans olarak gösterebilirsiniz. Sizinle çalışmaktan memnun kalmış bir müşterinin referansı öne süreceğiniz birçok argümandan daha değerlidir.
Başka danışmanların fikirlerini sorun
Eğer müşteriniz ikna olmak konusunda zorluk çıkarıyorsa onu başka danışmanlarla görüştürün.
Gayrimenkul piyasasında başarılı kabul edilen başka danışmanların da sizinle aynı fikirde olması müşterinizin ikna edilmesini kolaylaştırır.
Zor durumlarda iletişime geçebileceğiniz danışman arkadaşlarınız olmalı. Bu yüzden rekabet duygusuna kapılıp sizinle aynı işi yapan insanları görmezden gelmeyin.
Başka gayrimenkul danışmanlarıyla iyi ilişkiler içerisinde olmanız size birçok konuda yardımcı olabilir (öncelikli olarak meslektaşlarınızı koruyucu bir iş stratejisi geliştirmeniz kariyerinizin her aşamasında size cankurtaran simidi olacaktır. Bu sebeple ne pahasına olursa olsun meslektaşlarınızı aradan çıkarmaya yönelik etik olmayan ve sektör içerisinde birden "kara tahta"da adınızı görmenizi sağlayacak taca atma girişimlerinde bulunmayın. Kariyerinizde alacağınız en ufak bir leke size yıllar boyu yapışır kalır.).
Ek masraflardan bahsedin
Piyasa değerlerinden yüksek bir fiyatta evi satın almak isteyecek müşteri sayısı oldukça az olacaktır.
Mülk sahibine evin bu fiyattan satılabilmesi için daha çok pazarlama çalışması yapılması gerektiğinden bahsedin. Birilerinin bu fiyatı kabul etmesi için çok fazla insana ulaşmak gerekiyor ve reklam konusunda yatırım yapmak ekstra bir masraf.
Ev satılana kadar aidat, bakım gibi masrafları satıcı karşılamaya devam edecek. Evin uzun sürede satılmasının müşterinize getireceği maddi sorumluluktan bahsetmek de yararlı olabilir. Bu konuda hesaplama yapmak ve müşteriye rakamsal veriler sunmak önemli.
Sonuç:
Bu yöntemler müşterinizi ikna etmenizi kolaylaştıracak, ama günün sonunda müşteriniz aklındaki fiyat konusunda diretiyorsa ve bu fiyatın makul olmadığını düşünüyorsanız o müşteriyle çalışmayın.
Müşteri kaybetmekten korktuğunuzu biliyoruz. Eğer ki yukarıdaki yötemleri uygulayarak fiyatlandırma konusunda uzman olduğunuzu hissettirirseniz bu duruma pek de düşmeyeceksiniz.
Ama eğer ki çok zorlu bir müşteri karşısındayız ve müşteriniz asla ikna olmuyorsa gerçekten onunla çalışmayın.
Reel olmayan fiyatlandırmalarla evi satmanız pek mümkün değil. Ev satılmayınca da hem ev sahibi hem de alıcıların gözünde başarısız taraf siz olacaksınız. Bu başarısızlık algısı size bir müşteriden daha fazlasına mal olabilir.
TuFaN34 is offline   Alıntı ile Cevapla
Alt 14-02-2018, 08:04   #232
TuFaN34
Super Moderator
 
TuFaN34 - ait Kullanıcı Resmi (Avatar)
 
Üyelik tarihi: Mar 2015
Mesajlar: 9,254
Ünvan
Rep:: 13
Rep Puanı : 60
Rep Derecesi : TuFaN34 is on a distinguished road
Teşekkür durumu
Teşekkür Etti: 4
10 Mesajınıza 10 Teşekkür Edildi
Standart emlakcılar dikkat daire gezdirirken bunlara dikkat edin

İlk İzlenime Önem Verilmeli
Gayrimenkul danışmanlarının, kişisel olarak her zaman temiz, bakımlı ve şık olması gerekmektedir. Müşterilerin ağırlanacağı ofis her zaman temiz, ferah ve modern olmalıdır. İlk izlenim oldukça önemlidir ve satılık daireyi görmek için gelen her alıcının, ileride de potansiyel bir müşteri olabileceği unutulmamalıdır.
Randevu Saatine Sadık Kalınmalı
Potansiyel alıcılar ile anlaşılan randevu saatini kesinlikle geciktirmemek, verilen saate sadık kalmak oldukça önemlidir. Bu durum, gayrimenkul danışmanının profesyonelliğini ve güvenilirliğini gösterir. Potansiyel alıcıda iyi bir izlenim bırakır.
Dairenin Bulunduğu Bina Hakkında Bilgi Verilmeli
Alıcılara daire ile ilgili bilgi verilirken öncelik daireden yana değil, binadan yana kullanılmalıdır. Binanın yaşı, durumu, bulunduğu bölge hakkında bilgi verilmeli; daha sonra daire ile ilgili bilgilendirmeler yapılmalıdır.
Daireye Önce Müşteri Giriş Yapmalı
Ufak bir detay gibi gözükse de oldukça önemli bir husus da daireye ilk önce müşterinin giriş yapmasıdır. Gayrimenkul danışmanı, kapıyı açtıktan sonra ilk olarak müşterileri içeri yönlendirmeli, daha sonra kendisi girmelidir.
Direkt Bilgi Verilmemeli
Gayrimenkul danışmanları, daire hakkında direkt olarak bilgi vermemelidir. Öncelikle alıcıların biraz gözlem yapmasını, dolaşmasını ve daha sonra kendilerine sorun yöneltmelerini beklemelidir. Verilen bilgiler; açıklayıcı, net ve doğru olmalıdır.
TuFaN34 is offline   Alıntı ile Cevapla
Alt 15-02-2018, 08:21   #233
TuFaN34
Super Moderator
 
TuFaN34 - ait Kullanıcı Resmi (Avatar)
 
Üyelik tarihi: Mar 2015
Mesajlar: 9,254
Ünvan
Rep:: 13
Rep Puanı : 60
Rep Derecesi : TuFaN34 is on a distinguished road
Teşekkür durumu
Teşekkür Etti: 4
10 Mesajınıza 10 Teşekkür Edildi
Standart emlak profesyonelleri için etkili portföy yönetimi

Emlak sektöründe portföy çeşitliliğinin yanlış algılanmasından ötürü ortaya çıkan düşüncelerde, portföyünüz ne kadar genişse o kadar fazla satış yapma imkanına sahip olacağınızı düşünmek büyük bir yanılgıdır. Özellikle tek yetkili satış anlaşmasına sahip olmadığımız gayrimenkuller için.
Kontrol
Bu noktada portföyün geniş olması, emlak broker/danışmanlarının iş yürütme kapasiteleriyle doğru orantılıdır. İstedikten sonra tek başınıza 100 tane de 200 tane de gayrimenkulü portföyünüze ekleyebilirsiniz. Fakat hangi zaman diliminde bu kadar çok gayrimenkulle ilgilenebilirsiniz?
Portföyünüze eklediğiniz her gayrimenkul, farklı emlak sahibi, farklı pazarlama stratejisi anlamına gelmektedir. Bu durumda portföyünüzü kontrollü bir şekilde büyütmeniz, hem satıcıların isteklerine yetişebilmenizi, hem de potansiyel alıcılarınıza yeterli vakti ayırabilmeniz anlamına gelecektir. Aksi taktirde gün içinde bir oraya bir buraya koşuştururken, müşterilerinize odaklanmanız güçleşecek ve kaçırılmaması gereken detayları kaçırma ihtimaliniz yükselecektir.
En iyi 10
Tek yetkili anlaşmasına sahip olacağınız veya güncellemesinde hızlı bilgi akışı(güvenilir çözüm ortakları) sağlayacağınız, konum, fiyat ve özellikleri bakımından en iyi 10 gayrimenkulü portföyünüze dahil etmenin yollarını mutlaka bulun. Bu formül size hızlı satışı garantileyecek.
Satış/Portföy= % bu formülü not edin. Portföyünüzdeki satılık tüm gayrimenkulü 60 adet olarak hesaplayalım. Bir ayda kaç satış işlemi yapabileceksiniz. Buna 3 adet satış işlemi diyelim eğer projeli bir yerden satış yapmıyorsanız bu satış rakamı bir ay içerisinde çok iyi bilginiz olsun. Formülümüzü bir ay için uygulayalım, 3/60=%5(0,05), yani yüzde beş portföyünüzdeki gayrimenkullerin satışa dönme oranı. Geri kalan 57 adet gayrimenkulü tek yetkili olarak portföyünüze dahil ettiyseniz tüm kontrol sizde demektir ve hiç bir sorun yok şimdilik(tek yetkili anlaşmasına sahip olsanız bile anlaşmada belirtilen süre içerisinde satmanız gerekecek).
Fakat genel paylaşıma açık bir portföye sahip iseniz bu durum sizi her türlü strese sokacak. Yapacağınız pazarlama faaliyetleri ve çalışmalarınız bir anda boşa da gidebilir, çünkü kontrol sizde değil. Anonim bir gayrimenkul paylaşılırken herkese paylaşıma açılır, bilgi verilir. Satış işlemi gerçekleştiğinde bu bilgiyi ancak siz günceller iseniz edinebilirsiniz. Maalesef bu emlak profesyonelleri açısından çok can sıkıcı bir durum ve bu olumsuz örnekler her gün yaşanıyor.
Aylık satış oranınız örneğimizde ki gibi bir rakamsa aşağı yukarı aylık satış ortalamamız 3-5 arasında seyredecek(gerçekten iyi rakamlar). Demek ki portföyün çok geniş olması avantaj sağlamayacak ve aşırı yüke neden olacak. Kontrolü sizde olmayan yetki belgesiz, herkeste paylaşımda olan gayrimenkulleri portföyünüze dahil etmek su içmekten daha basit. Önemli olan satış oranınızı hesapladığınızda ortaya çıkan gerçekler. Toplam işlem adetiniz bir ayda 3-10 arasında ise size vermiş olduğumuz formül size başarılı satışın önünü açacak.
Neden 10 dediğimizi şimdi daha iyi anlamış oldunuz. Bu beşte olabilir üçte. Fakat sınırları zorlamanız ve sıkı bir çalışma yapmanız bakımından 10 rakamı ideal.
Güncelleme
Portföyünüze eklediğiniz gayrimenkullerin son durumlarıyla ilgili bilgilere devamlı hakim olmak ve yakından takip etmek zorundayız.
Satışı gerçekleşmiş(daha çok anonim gayrimenkuller için geçerli) gayrimenkulün portföyünüzde yer alması hatasını, potansiyel alıcılarınızın taleplerinin ardından fark etmeniz, sizinle çalışan emlak sahipleri ve potansiyel müşterilerinize karşı güven zedelenmesi yaratacaktır.
Veya, fiyat indirimine gidilen herkese paylaşıma açık bir gayrimenkulden haberdar olmamanız gerçekten büyük kayıplara yol açacaktır. Güncellemeler için, günün belirli bir zaman aralığında ilan sitelerinde kontrol amaçlı çalışma yapmalısınız. Portföyünüzde ki herkese paylaşıma açık gayrimenkulün pazarlamasını yapan diğer rakiplerinizi kontrol etmeniz sizin faydanıza.
Kategori
Portföyünüzde bulunan emlakların güncelliğini takip etmek, türlerine göre ayırmak ve hızlı listeleme yapabilmek için kategorilere ayırmalısınız.
Gelecek müşteri taleplerine aynı hızda cevap verebilmek ve talep eşleştirmesini doğru yapabilmek için basit ve faydalı bir sistem. Çoğu emlakçı hala iyi sınıflandırılmamış portföye sahipler, sadece ilan sitelerinde ki yapısal kategorilerle işlerini yürütüyorlar.
Kendi veri tabanınızda oluşturacağınız bir kategori sistemi tüm karmaşıklığı ortadan kaldırarak emlaklarınızı öngördüğünüz satış hızına göre ayarlamanızı sağlar. Bu şekilde portföyünüzün takibini, güncellemelerini, portföyün tamamında yaparak zaman kaybını önleyebilirsiniz.
Piyasa analizi
Ekonomik gelişmelerin hızla yaşandığı bu zaman diliminde hiç umulmadık anlarda piyasa şartlarını etkileyen (soğuk/sıcak savaş, resesyon, büyüme hızı, Abd/Avrupa işsizlik oranları, enflasyon, Fed/Meb faiz oranları, döviz, deprem, siyasi açıklamalar, internet grupları vb.) ani dalgalanmalar oluyor. Bu dalgalanmalar piyasanın durgunlaşmasına ve uzun süre belirsizlik ortamının oluşmasına direk olarak etken oluyor. Haliyle ticaretin tüm aktörleri bundan olumlu/olumsuz etkileniyor. Bu durum sadece bölgemizi değil, dünyadaki önemli gelişmeleri de yakından takip etmemiz gerektiğini gösteriyor.
Önemli global/yerel gelişmelerin yaşandığı ve piyasada aşırı dalgalanmaların oluştuğu durumlarda, portföyünüzün yeniden değerlendirilmesine ihtiyacı olacak. Mal sahipleriyle piyasanın son durumunu ve yaşanan gelişmeleri tekrar değerlendirerek bilgilendirmeniz her iki taraf açısından olumlu olacaktır. Piyasa analizini sürekli olarak güncel tutmanız sizin uzman olduğunuzun bir göstergesi.
Yapacağınız görüşmelerde, yeni fiyat değerlemesi, hızlı satış süreci, ödeme yapısı, takas imkanı, emsal satış bilgileri gibi konuları ele almalısınız.
TuFaN34 is offline   Alıntı ile Cevapla
Alt 16-02-2018, 06:06   #234
TuFaN34
Super Moderator
 
TuFaN34 - ait Kullanıcı Resmi (Avatar)
 
Üyelik tarihi: Mar 2015
Mesajlar: 9,254
Ünvan
Rep:: 13
Rep Puanı : 60
Rep Derecesi : TuFaN34 is on a distinguished road
Teşekkür durumu
Teşekkür Etti: 4
10 Mesajınıza 10 Teşekkür Edildi
Standart bir müşterinin size deger katıp katmayacagını anlamak için bu soruları yöneltin

Emlak profesyonellerinin en önemli becerilerinden biri satış alanındaki becerileridir. Eğer bu becerilerini geliştiremezlerse yaptıkları satış, elde ettikleri kâr ve şirketlerindeki ilerleme de yerinde sayar. Peki, emlak profesyoneli olarak aynı zamanda bir satış uzmanı olmanın püf noktası var mıdır?
Satış profesyonellerinin başarılı olduğu üç tane ana konu vardır. Bu ana konularda başarıya ulaştıkları için satış konusunda uzmanlaşabiliyorlar. Birincisi satış ağı kurmak için metodik bir yaklaşıma sahipler, ikincisi nitelikli müşteriler konusunda uzmanlar ve son olarak onları acımasızca takip ediyorlar.
Bir potansiyel müşterinin satışa dönüşme ihtimalini belirlemek için onlar hakkında yeterli bilgiye sahip olmanız gerekir. Çünkü müşterilerin şirketiniz için kaliteli olup olmadığı çok önemlidir. Nitelikli müşteriler size değer katar, niteliksiz müşteriler ise size zarar verir. Karşınızdaki potansiyel müşterinin nitelikli olduğuna kanaat getirdiğiniz anda, onları satışa dönüştürmek için harekete geçebilirsiniz.
Satış dönüştürme aşamasında ise size yardımcı olacak çeşitli sorgulama teknikleri vardır. Ancak ilk satış görüşmeleri için kritik öneme sahip olan şu ipuçları çok önemlidir:
Satmaya çalışmayın: Satış elemanı kimliğinizi bir kenara bırakın ve sürekli bilgi vermeyi kesin
Bilfiil dinleyin: Dikkat kesilin ve size söyledikleri temel noktaları belirleyin
Doğru soruları sorun: Detaylar aşağıda…
İlgili soruları etkili bir şekilde sormanın nasıl yapılacağını bilmek, yeterlilik süreci için kesinlikle kritik öneme sahiptir. Aşağıda sizler için hazırladığımız sorulara çalışarak karşınızdaki potansiyel müşterinin sizin için uygun bir fırsat olup olmadığını anlayabilirsiniz.
Potansiyel Müşterilere Sormanız Gereken Sorular
Bana aradığınız şey hakkında hızlıca bir özet geçebilir misiniz?
Potansiyel müşterilere sunum yapmaya başlamadan önce onların konuşmalarına izin verin ve sizinle neden iletişime geçtiklerini sorun. Bu, onların ihtiyaçlarını açıklama şansı verirken size de bir satış fırsatı için yeterli değere sahip olup olmadıklarını anlama imkânı verir. Neye ihtiyaç duyuyorlar, nerede yaşıyorlar ve sizden ne bekliyorlar? Potansiyel müşterilerin bu soruya cevap veriyor olması ve neden size geldiklerini açıklıyor olmaları, aynı zamanda size olan ihtiyaçlarını da itiraf etmelerine neden olur. Bu da sizi sürecin en başında daha güçlü bir konuma getirir.
Süreçte karar verici olacak kişi siz misiniz?
Bu soru, potansiyel müşterinin karar verici olarak ne kadar ağırlık taşıdığını öğrenmenizin nazik bir yoludur. Satın alınacak bir ev üzerinde karar vermesi gereken kişi yalnızca muhatap olduğunuz kişi mi yoksa müşterinin ailesi, çevresi gibi farklı kişiler de kararda etkili olacak mı? Bunun cevabını bildiğiniz zaman ileriki aşamalarda anlaşmanın bozulmasına veya yapılmasına neden olacak durumlara da hazırlıklı olabilirsiniz.
Sizin için en önemli olan başlıca özellikler hangileri?
Potansiyel müşterinin sizin için iyi bir seçim olacağına karar verdikten sonra onları heyecanlandırmak ve aradıklarıyla ilgili daha fazla bilgi edinmek için bu soruyu yöneltin. Bu bölümde konuşmayı temel özelliklere odaklamanız gerekir. Müşteri alım-satım sürecinde en çok neye değer veriyor?
Şu anda başka bir firma ile çalışıyor musunuz?
Bu soruyu sormayı asla unutmayın. Bazı potansiyel müşteriler hali hazırda başka firmalarla anlaşmıştır ama farklı sebeplerle diğer bir firmaya yönelmiş olabilir. Eğer görüştükleri başka firmalar da varsa detayları ve onlarla birlikte çalışıp çalışamayacağınızı öğrenin. Eğer değilse yasal olarak bir bağlayıcılığı var mı ya da sözleşme iptali ne zaman gerçekleşecek?
Bu anlaşmanın yapılmasında herhangi bir engel görüyor musunuz?
Alım-satım süreçlerinde bazen anlaşmış olsanız da sonradan riskler ve tehditler ortaya çıkabilir. Bu gibi durumların olma olasılığını önceden bilmeniz daha iyidir. Bu sorunun cevabını alarak potansiyel müşterinin vakit harcamaya değer olup olmadığına ilişkin bir fikir edinebilirsiniz.
Son Söz
Satış ağınızı kurmaya ve ilk satış görüşmelerinizi planlamaya devam ederken potansiyel müşterilerin nitelikli olup olmadıklarının daha fazla fırsat elde etmenize sağlayacağı yararı asla aklınızdan çıkarmayın. Otomatik olarak kendinizi satış moduna almayın. Satış konusuna odaklanmayın. Öncelikle onların size değer katıp katmayacaklarını değerlendirin ve onları tanıyın. Bu, aynı zamanda onlara güven vermenize de neden olur.
TuFaN34 is offline   Alıntı ile Cevapla
Cevapla

Bookmarks

Tags
bilgisi, emlak


Konuyu Toplam 1 Üye okuyor. (0 Kayıtlı üye ve 1 Misafir)
 
Seçenekler

Yetkileriniz
You may not post new threads
You may not post replies
You may not post attachments
You may not edit your posts

BB code is Açık
Smileler Açık
[IMG] Kodları Açık
HTML-KodlarıKapalı

Gitmek istediğiniz klasörü seçiniz

Sponsored Links


All times are GMT +2. The time now is 01:25.


Powered by vBulletin® Version 3.8.8
Copyright ©2000 - 2018, Jelsoft Enterprises Ltd. Web Hosting By Arvixe